знач. изм. знач. изм.
EUR USD 22/04 61.32 0 EUR EUR 22/04 75.65 0
Погода за окном:

  • Собственник, всё в твоих руках…

    или На откупе у управляющих компаний?

    2016-02-10 0
    Собственник, всё в твоих руках…

    Почти 11 лет назад (с 1 марта 2005 года) вступивший в силу Жилищный кодекс РФ внёс изменения в систему управления многоквартирными домами, тем самым ответственность за их состояние была переложена на собственников квартир.

    Главная задача жильцов – выбрать способ управления своим домом (их в ЖК предусмотрено три). Кроме того, на общем собрании нужно было определить, какие ремонтные работы необходимо провести, и таким образом контролировать, на что тратятся средства, собранные в счёт оплаты за жилищные услуги. Именно общее собрание собственников помещений МКД стало основным инструментом в процессе управления. На бумаге всё чётко прописано, на практике процесс выбора способа управления продвигался нелегко. Быть самостоятельными в вопросах содержания не только собственной квартиры, но и общедомового имущества оказалось непросто. Нужно было, помимо способа управления домом, выбрать организацию, которой можно доверить эти функции. В тот момент управляющими компаниями стали в основном организации, ранее обслуживающие жилфонд, и надо признать, не все они были на хорошем счету у жителей. Люди просто не понимали, в чём же разница – просто в смене названия организации? На памяти первые общие собрания старших по домам, когда каждый из них стремился доказать, что именно в его доме надо делать ремонт, в общем, каждый «тянул одеяло на себя»… Это уже – история, а какова реальность? Она показывает, что жителям не хватает активности в процессе управления домом, на общие собрания (когда надо принимать решение, что необходимо отремонтировать или сделать) кворум собирается с трудом. Много претензий и к работе УК, поэтому с целью усиления контроля в прошлом году введено лицензирование их деятельности. Насколько принятая мера будет эффективной, покажет время.

     

    Власть не остаётся в стороне, но действовать может в пределах своих полномочий

    Сферу ЖКХ в администрации округа курирует заместитель главы Дмитрий Орлов. У него и поинтересовались, как власть оценивает работу управляющих компаний?

    – Важным показателем деятельности УК стала подготовка вверенного им многоквартирного жилфонда к отопительному сезону. Здесь работа велась по двум направлениям. Первое – система отопления. Как и в прошлые годы, была проблема в том, что МУП «Выксатеплоэнерго» свои сети обязательно промывает, но не все управляющие компании это делают с внутридомовой системой отопления и горячего водоснабжения. А это сказывается на качестве услуг: в квартирах холодно, горячая вода поступает к конечному потребителю с содержанием примесей, хотя на вводе её показатели в норме.

    Второе – подготовка теплового контура. В чём она заключается? В утеплении торцевых стен здания, восстановлении герметичности межпанельных швов, остеклении окон в подъездах, ремонте входных дверей, чтобы плотно закрывались и тепло не уходило и т.д.

    Уже не раз говорил об этом, но хочу напомнить, что у администрации округа нет прямого воздействия на управляющую компанию, так как не мы заключаем договоры с УК. Согласно жилищному законодательству договор на управление заключается между двумя хозяйствующими субъектами: УК и жителями. Поэтому администрация округа может контролировать частные УК только косвенным образом.

    Иначе обстоит дело с МУП «Орион» – это муниципальная управляющая компания, создать которую нас подтолкнули обстоятельства – без управляющей организации остались общежития. Работу муниципальной УК мы контролируем напрямую, в основу её создания закладывались полная прозрачность финансовой деятельности и оказание финансовой поддержки при необходимости.

    – Закон о лицензировании деятельности УК расширяет возможности контроля со стороны администрации? Всё-таки при выдаче компании лицензии мнение власти тоже учитывается.

    – Учитывается, но куда весомее в этом вопросе мнения госжил-инспекции и жителей.

    К некоторым УК по-прежнему претензий много. Можно сказать, что отдельные из них «упорно идут» к тому, чтобы лишиться лицензии.

    – Есть мнение специалистов, что УК может рентабельно и эффективно работать, если в её управлении не менее 200 тыс. кв. метров жилья. Сегодня у нас в округе около 1,4 млн кв. метров многоквартирного жилфонда, а управляющих компаний – 14. Не многовато ли?

    – Многовато.

    – Что администрация может предпринять, не вмешиваясь в процесс взаимоотношений частных УК и жителей?

    – Есть такая проблема, как оплата услуг ресурсоснабжающих организаций. Сейчас у УК большие долги, это вынуждает принимать такое решение, как арест счетов компании. А далее может последовать банкротство. Основная часть долга – за услуги МУП «Выксатеплоэнерго». На первое января этого года он составил: у УК «ГДК» 40 млн, «Варнава строй-инвест» – 29 млн, «Жилсервис» – 20,3 млн и т.д. «Выксатеплоэнерго» должно выполнять свою производственную программу, платить за газ, электроэнергию и т.д. Если УК не будут предпринимать меры к исправлению ситуации, то указанные выше меры воздействия неизбежны.

     

    Обещаниями сыт не будешь

    Что такое государственная жилищная инспекция (ГЖИНО)? Инстанция, куда жители обращаются за помощью, сталкиваясь с проблемами: крыша протекает, стена промерзает, входные ступени в подъезд совсем развалились, отопление плохо работает и т.д. Что заставляет их идти со своими жи-лищно-коммунальными бедами в ГЖИНО, а не в свою управляющую компанию или обслуживающую организацию? В ответ прозвучало: «Бездействие УК, надоело слушать пустые обещания, ссылки на то, что средств на всё не хватает. Мы же платим за содержание и ремонт, а ни того, ни другого что-то не видно. Вот и приходится обращаться в контролирующую службу, в прессу, чтобы помогли решить проблему».

    Мы попросили начальника выксунского отдела областной госжилинспекции – главного госинспектора по Вачскому, Вознесенскому районам и городам Выкса, Навашино, Кулебаки Наталью Наумову дать оценку работе организаций, управляющих местным многоквартирным жилфондом:

    – Важным событием прошлого года стало получение лицензий управляющими компаниями. В Выксе их получили 15 организаций. С мая 2015 года, проводя лицензионный контроль деятельности по управлению МКД, наша инспекция выявила 25 случаев нарушения закона, в том числе в УК «ГДК» – 12, «Жилсервис» – 5, «Варнава строй-инвест» – 4, «Универсалсервис» – 2, «Строймонтаж» – 1, «Палистройсервис» – 1.

    Наряду с вопросами технического состояния жилфонда к нам поступало много обращений граждан по начислению ОДН за электроэнергию в домах, где его стало производить не УК, а непосредственно ПАО «ТНС энерго». Жители столкнулись с такими проблемами, как своевременная передача показаний, применение нормативов по ограничению объёмов ОДН. В частности, к нам поступали обращения от жильцов домов №№16, 27, 36, 41 в м-оне Дружба, №33 и №45 в м-оне Гоголя.

    А ещё выявили нарушения требований Жилищного кодекса РФ по процедуре проведения и принятия решения общим собранием собственников помещений в домах №13 на ул. Красные зори, №29 на ул. Белякова. Материалы проверки направлены в суд с целью признания таких протоколов недействительными.

    В прошлом году к нам поступило 502 обращения жителей округа, что на 10% больше, чем в 2014-м. Можно предположить, что увеличение жалоб связано с ожиданием практического результата от введения лицензирования деятельности УК, повышением доверия населения к местной власти и госжилнадзору, а также с ростом гражданской активности населения. Надо заметить, что УК стали более оперативно реагировать на наши предписания.

    Что касается подготовки жилфонда округа к зиме, предоставления в ГЖИНО паспортов готовности домов, то без проблем не обошлось. Долгое время не решались вопросы подготовки домов №64 на улице Чкалова, №1/4 на улице Романова. В доме №64 нет отопительных приборов на лестничных клетках (демонтированы), течёт кровля, был затоплен подвал, окна в местах общего пользования заколочены фанерой и досками. В доме №1/4 мокнет и разрушается кирпичная кладка торцевой стены, ввод системы отопления в здание в плохом состоянии, окна тоже заколочены фанерой и досками. Долгое время у этих домов не было управляющей компании, а у МУП «Орион», взявшего их в управление, практически не было времени на подготовку домов к зиме, успели лишь восстановить тепловой контур зданий, устранить несколько аварийных ситуаций.

    По-прежнему остаётся фактически брошенным муниципальный жилфонд в п. Фирюсиха. Дома не признаны аварийными и в программу расселения не включены. На заседании межведомственной комиссии принято решение отремонтировать их, но этого пока не сделано.

    Хочу подчеркнуть, что УК должны оперативно реагировать на жалобы жителей, так как они материально заинтересованы в том, чтобы устранить проблему до прихода нашего инспектора и выписки штрафа. Жители, которых интересует информация по проверке соблюдения лицензионных требований УК, могут найти её на официальном сайте ГЖИНО: httр://www.gzhinn.ru.

     

    Сотрудничество УК и жителей – хорошая практика

    Муниципальное унитарное предприятие «Орион» приступило к управлению многоквартирными домами (МКД) летом прошлого года, но уже достаточно хорошо известно выксунцам и зарекомендовало себя ответственной управляющей компанией на рынке жилищно-коммунальных услуг. О том, что уже сделано и перспективах мы побеседовали с её руководителем Дмитрием Томашовым:

    – Лицензию на управление МКД получили летом 2015 года, а с августа начали обслуживать первые дома. Сейчас у нас в управлении семь многоэтажек, пять из них – это общежития, и два новых дома на ул. Пушкина.

    – Дмитрий Владимирович, в управлении предприятия проблемный жилфонд. С чем пришлось столкнуться на первых порах?

    – Свою работу начали с обследования объектов. Результат был неутешительным: многое разрушено, разбито, инженерные сети практически во всех общежитиях пришли в негодность и требуют замены. Приступили к восстановлению теплового контура зданий – надо было вставить стёкла, укрепить двери. На протяжении пяти месяцев занимались ликвидацией многочисленных аварий, и только к концу 2015 года перешли к выполнению плановых работ.

    – Каких результатов уже удалось добиться?

    – Сейчас полностью обновили систему обратной подачи горячей воды в доме №53 в м-оне Гоголя, в доме №11 завершаем ремонт душевых. Установили новые пластиковые окна, двери и электромагнитные замки, чтобы исключить свободный доступ посторонних лиц. В скором времени такие же работы начнём в доме №1/4 на ул. Романова. Сейчас здесь прокладываем электросеть, заменяем стояки системы холодного водоснабжения. Совместно с МУП «Стоки» произвели откачку стоков из подвала дома №64 на ул. Чкалова и отремонтировали канализацию.

    Большой объём работ на счету электротехнического персонала: на всех объектах выполнили ревизию вводно-распределительных устройств, восстановили освещение.

    Сейчас производим локальные работы сразу на нескольких объектах: на ул. Чкалова в доме №64 на девятом этаже заменили сантехнику, восстановили электроснабжение, ремонтируем душевые, а силами жителей – входную дверь. В домах №1/4 на ул. Романова и №53 в м-оне Гоголя жители по своей инициативе сделали косметический ремонт на этажах, а мы предоставили им необходимые материалы. Такое взаимодействие – очень хорошая практика.

    – Каковы дальнейшие планы?

    – Их много. В числе перво-очередных задач – повысить уровень собираемости денежных средств с населения за жилищно-коммунальные услуги. Сдвиги есть: в августе она составляла 38%, на 1 января этого года – 50%. Планируем принять в управление ещё МКД, и жители нескольких домов хотят доверить нам эту функцию. Большие планы на лето – будем обновлять инженерные сети, ремонтировать кровлю. Сделать предстоит немало, надеюсь, что с поставленными задачами справимся.

    Сейчас активно занимаемся и работой по обслуживанию детсадов, школ, других учреждений. Планируем заключить такие договоры с ДЮЦ «Темп», ДЮСШ «Выксунец», детской школой искусств.

    Р.S. Поскольку МУП «Орион» является муниципальным предприятием, административный контроль за качеством предоставляемых им услуг осуществляет заместитель главы администрации округа по ЖКХ Дмитрий Орлов.

     

    Работаем по принципу: клиент всегда прав

    Компания со звучным названием «Аккорд» на рынке жилищно-коммунальных услуг присутствует меньше года.

    В мае 2015-го она получила лицензию на управление и обслуживание многоквартирного жилфонда. Зачем надо было создавать ещё одну организацию по обслуживанию и управлению МКД? К этому привело желание изменить ситуацию и на деле показать, что в сфере ЖКХ можно работать эффективно и качественно даже при тех тарифах на обслуживание и ремонт жилфонда, которые действуют в настоящее время. Сейчас основное направление деятельности – обслуживание домов. В штате «Аккорда» 25 человек, под его опекой – 32 многоквартирных дома (МКД). В планах – взять на себя и функции по управлению. И процесс начался: жители домов №5 и №5А на улице Корнилова уже приняли решение о переходе под управление УК «Аккорд». Осталось завершить процедуру оформления документов. В феврале под управление переходят ещё 7 МКД, в марте – 11.

    Обслуживаемый жилфонд включает дома на улицах Корнилова, Краснофлотской, Л. Чайкиной, Запрудной, 1 Мая, Красные зори, Белякова, в микрорайонах Жуковского, Юбилейном и Гоголя. Разброс большой, но три мобильные ремонтные бригады справляются с выполнением поступающих в аварийно-диспетчерскую службу заявок. Они принимаются круглосуточно.

    В чём компания видит свои преимущества? «В отношении к людям», – ответил главный инженер УК «Аккорд» Евгений Шемяков:

    – Мы работаем по известному принципу: клиент всегда прав. В планировании и распределении работ важна системность. То, что необходимо сделать на доме в срочном порядке, выполняем независимо от того, достаточно ли на его счёте средств.

    Первое, с чем столкнулись – паспорта готовности у домов есть, а запорная арматура в плохом состоянии, крыша протекает, система теплоснабжения работает плохо. То, что можно сделать, чтобы исправить ситуацию, выполнили. В частности, в доме №10 в м-оне Юбилейном установили дополнительный насос на системе отопления.

    Показателем доверия людей можно считать то, что в настоящее время жильцы всех обслуживаемых домов изъявили желание открыть спецсчёт МКД по формированию средств капитального ремонта, чтобы впоследствии УК могла использовать их по назначению. А какие работы надо выполнить, будет решать общее собрание собственников квартир.

    УК «Аккорд» готова работать на те деньги, которые жители платят по статье «содержание и ремонт общедомового имущества». Средства, поступающие за коммунальные услуги, будут направляться напрямую предприятиям-поставщикам.

    Активизируется работа с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг. Это – сфера деятельности юристов. Если человек накопил долги, попав в сложную ситуацию, то это учитывается, и ему предоставляется возможность погасить задолженность в счёт зарплаты. К злостным неплательщикам будут применяться штрафные санкции. УК «Аккорд» только в начале пути, хочется надеяться, что поставленную задачу ей удастся выполнить.

     

    Какую оценку поставили?

    По инициативе отдела по связям с общественностью и СМИ администрации городского округа город Выкса на официальном сайте www.okrug-wyksa.ru проводился опрос общественного мнения населения. Выксунцам предлагалось высказать своё мнение по вопросу:

    «Устраивает ли вас качество работы вашей управляющей компании?».

    Голоса респондентов распределились следующим образом:

    • Да, полностью устраивает – 24%.
    • УК могла бы работать и лучше – 22%.
    • Отрицательно, УК не выполняет свои обязанности – 45%. 
    • Я вообще не знаю свою УК – 9%.

    Полученные данные показывают, что количество граждан, довольных работой своей УК, увеличилось на 20% по сравнению с результатами опроса 2014 года. Кроме того, с 75 до 45% снизилось число жителей, считающих, что УК не выполняет свои обязанности.

    В этом случае всё в руках жильцов: не устраивает работа УК, рассмотрите вопрос на общем собрании и смените компанию. Вы же за её работу платите свои деньги, значит, вам и выбирать, кому доверить «руль управления домом». Жилищный кодекс в этом полностью на вашей стороне.

     

    Татьяна Щукина. Фото Ольги Поповой и из архива компании «Аккорд»

     

    Рубрики:

    Номер:

  • отправить другу
  • распечатать
  • Комментарии

    Имя
    E-mail
    Текст
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Отправить
    Сбросить